משכירים יחידות דיור או דירות המשמשות למגורים?

משכירים יחידות דיור או דירות המשמשות למגורים? 

מעוניינים לדעת כיצד לדווח כדין, להיות רגועים וגם לצאת בזול?

בתחום של השכרת דירות למגורים, בחירת מסלול המס הנכון היא משמעותית.  יתכן מצב שבו שני אנשים עם אותם נתוני פתיחה, אותה הכנסה חודשית ונתוני זיכוי במס ובכל זאת האחד ישלם פי כמה מרעהו! ביריעה קצרה זו ננסה לתת הצצה למסלולים העיקריים של המיסוי. 

ישנם שלושה מסלולי דיווח למס הכנסה על להכנסות  מהשכרת דירות למגורים: 

מסלול ראשון - "הכנסה פטורה ממס" 

כאשר יש הכנסות מהשכרה למגורים מכלל הדירות  עד לסכום של  5,200 ש"ח לחודש, הן פטורות ממס. 

גם כאשר עוברים את סך התקרה לפטור ישנה אפשרות למן פטור חלקי, המכונה "תקרה מתואמת". אם דמי השכירות עוברים את תקרת הפטור יש להפחית מתקרת הפטור את סכום ההכנסות שמעבר לתקרה וזאת תהיה ההכנסה הפטורה. על יתר ההכנסות יש לשלם מס לפי מדרגות המס. לדוגמה: אם הכנסות השכירות הם 7600 ₪, הסכום שעבר את התקרה הוא 2,400 ש"ח והסכום הפטור יהיה:

  5,200-2,400=2,800. יתר ההכנסות יהיו חייבות במס ככל הכנסה חייבת אחרת.

 (בהתאם אם ההכנסות מהשכרה למגורים עולות על 10,400 ₪ לחודש- מסלול זה אינו רלבנטי)

 תשומת לב לגבי משכירים בגיל 60 ומעלה הזכאים שליעורי מס נמוכים יותר על ההכנסה החייבת, והכל בהתאם לסך הכנסותיהם.

מסלול שני- מס מוטב של 10%

במסלול זה המס שישולם הינו לפי 10% מההכנסות ברוטו (הכנסות ללא אפשרות של קיזוז הוצאות). המס במסלול זה הינו סופי ואין אפשרות לשלב בו זיכוי כלשהו ממס.  

יש לשים לב כי בעת מימוש הדירה הפחת שינוכה משווי רכישתה הינה הפחת שהיה נדרש לולי נהנה הנישום ממסלול מוטב זה

מסלול שלישי –"הכנסה חייבת" לפי המס הרגיל על הכנסות שאינן מיגיעה אישית (פאסיביות)

במסלול זה משולם מס על ההכנסה על פי מדרגות מס להכנסה שאינה מיגיעה אישית , המס להכנסות מסוג זה מתחיל משיעור מס של 31% (למי שטרם מלאו לו 60) ועולה בהתאם לגובה ההכנסה. כשאר המשכיר הינו בגיל 60 ומעלה – הוא נהנה ממדרגות מוטבות בהתאם לגובה הכנסתו החל מ-10% מס. 

במסלול זה ניתן ומומלץ לקזז מההכנסות כל הוצאה הקשורה באחזקת הנכס וכן הוצאות פחת- שהינן עלויות רכישת הנכסים – המתחלקות באופן יחסי על פני השנים. יש לשקול כל מקרה לגופו, במקרים רבים דווקא מסלול "ההכנסה החייבת" מתברר כמסלול החסכוני יותר... 

עד כאן סקרנו בתמציתיות את המסלולים. למעשה יש גם שילובים של מסלולים ובמקרים מתאימים וניתן להגיע לחסכון משמעותי במס- לכל לקוח בהתאם לנתונים הספציפיים לגביו. 

לא פעם אנו פוגשים לקוחות המגלים לצערם ששילמו בעבר מס מיותר או נקלעו לתאונת מס מיותרת. 

במאמר זה לא נגענו  בהיבטי ביטוח לאומי וכן בעניין מס שבח במכירת הנכס- וגם אלו מהווים שיקולים מהותיים בעת בחירת המסלול המיטבי.

בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי על מנת לוודא מהו המסלול שיביא אתכם למס המשתלם יותר.

.